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林老师出生的年份数目目前已有6个上市平台,嘉昭产业的分拆之路将继续。

600048资金流向

    本文转载自微信公众号:地产深度报道

        作为3月26日的最后一场业绩会,佳兆业2018年度全年业绩会结束时,香港中环的天已悄然暗了下来。

      佳兆业主席兼执行董事郭英成带着台上其他5位高管向全场鞠躬致谢,标志着这场业绩会告一段落。媒体们蜂拥至台前,郭英成没有快步离开,他双手背在身后,微笑着继续倾听向他抛来的各种问题,一边回答一边回应媒体的请求分发名片。

      这位潮汕商人给予了这场沟通足够的真诚与耐心。

    

    

    

    

    

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    孙婉秋 摄  1.大湾区土储广阔

    

      这场发布会由佳兆业总裁麦帆介绍2018年全年业绩拉开序幕。

      回顾2018年,佳兆业共实现合约销售额700.6亿元,同比增长56.7%;实现营业收入387.1亿元,同比增长18.1%;实现净利润33亿元,同比上升8%。

      毛利方面,2018年同比增长24.6%至111.3亿元,毛利率同比增长1.5个百分点至28.8%,;核心净利润增长304%至47亿元;拥有在手现金229.2亿元,同比上升8%。

      目前,佳兆业整体可售资源约1580亿元,可售面积约880万平方米,预计销售均价约每平方米18000元,并持有土储货值4640亿元。基于此,佳兆业2019年的合约销售目标为875亿元。

      土储方面依然是佳兆业的业绩亮点。2400万平方米的土地储备中,佳兆业的权益占比为87%,其中80%土储位于一线及重点二线城市,排序依次为大湾区、环渤海、华西、长三角和华中。重仓大湾区的直接体现便是湾区内占比超过54%,湾区内的广州(楼盘)、深圳(楼盘)、佛山(楼盘)、中山(楼盘)、东莞(楼盘)、珠海(楼盘)、惠州(楼盘)皆有布局,其中惠州、深圳更是以24%、13%的总土储占比领跑湾区。

      旧改端的强劲表现依然是佳兆业手握湾区广阔土储的重要利器。数据显示,旧改方面贡献了700万土储,占据湾区内的土储面积超一半。

      郭英成直言:“特别是在深圳、广州这样的城市,你不靠旧改来(获取)土地储备的话,确实是面临更多的挑战。”

      麦帆坦承,佳兆业的投资风格是以旧改和收并购合作为主。在其看来,这种方式比较灵活,一来最近几波公开招拍挂市场竞争激励,已经明显出现溢价,二来能够锁定核心地段或是想象空间较高的地区。

      2.旧改的想象空间有多高?

      截至去年底,佳兆业持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,其中99.5%位于大湾区,这一数字的背后支撑是大湾区内共有119个旧改项目,包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目。

      根据佳兆业披露的旧改项目转化,预计未来1-2年,将有10个项目实现供地供货,货值约909亿元;3-5年里,佳兆业将有广深地区的14个项目供货,货值约4485亿元;5年以上,佳兆业将有占地1995万平方米的旧改项目陆续供应市场,货值达1.3万亿元。

   gen ju jia zhao ye pi lu de jiu gai xiang mu zhuan hua, yu ji wei lai 12 nian, jiang you 10 ge xiang mu shi xian gong di gong huo, huo zhi yue 909 yi yuan 35 nian li, jia zhao ye jiang you guang shen di qu de 14 ge xiang mu gong huo, huo zhi yue 4485 yi yuan 5 nian yi shang, jia zhao ye jiang you zhan di 1995 wan ping fang mi de jiu gai xiang mu lu xu gong ying shi chang, huo zhi da 1. 3 wan yi yuan.

      谈及旧改项目的毛利率,郭英成表示,每个城市、每个项目都不一样,最重要的是整体规划;还要看赔偿的标准,时间投入越长,利润肯定会受到影响。其坦言:“深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州为40%,惠州、中山此类城市则为26%左右。”

      作为大湾区的受益者,佳兆业将继续深耕大湾区,麦帆在会上表示,“今年拿地的预算在400亿元左右,去年佳兆业有56%的新增土地位于大湾区,今年至少会保持这个比例。”

      3降负债与多元化

      相较于业绩和土储端的亮眼,佳兆业居高的负债依然备受关注。

      虽然2018年底佳兆业的净负债率从2017年末的300%降至236%,但放眼行业,这个数值依然处于高位。

      具体来看,截至2018年底,佳兆业总借款额约为1090亿元,贷款的平均年期为3年。到期债务结构里,相较2017年,佳兆业一至两年的债务占比提高了15%至31.7%,一年内需偿还的借款占16%,加权平均借款成本较2017年的8.3%微升至8.42%。

      郭英成在会上坦言:“我们这几年负债比较高,从2017年到现在,公司每年都在下降,希望到今年底能够降到200%以下,这是已经定了目标。”

      对于净负债率高的原因,郭英成的回复可概括为旧改是把双刃剑。“首先,有近100个旧改项目在发展,每个项目发展周期都是有五六年左右,我们钱投进去全部都是负债,旧改项目也不能评估,所以负债相对比较高”。

      基于此,佳兆业希望能够平衡在旧改方面的投资、销售和回款,这一工作正在加快中。

      2018年,佳兆业物业上市,这也意味着佳兆业旗下的上市平台再添一员。至此,郭英成手中已拥有佳兆业集团、佳兆业健康、佳兆业物业、明家联合、ST生化、南太地产6个上市平台,队伍庞大。

      4.坐拥6个上市平台的心情如何?

      郭英成笑道:“钱多就烦恼,这是肯定的。”他并不避讳多元版图的扩大,“成熟一块我们就分拆一块”是其一贯思路。

      按照郭英成的规划,“

      现在地产还是主业,在未来5年,希望多元业务板块的业绩能够占到30%以上或者40%左右。”

      2019年是佳兆业成立第20个年头,距离那场“政商关系”风波也已过去5年了。会上,这一风波及郭英成的感受再次被问及,这似乎是一个有些唐突甚至尴尬的问题,郭英成却并未回避。

      言闭,主持人提醒因为时间关系现在还有一个提问机会,郭英成却颇为大度地表示,“没关系,还可以再问几个。”

      截至2018年底,佳兆业在海南(楼盘)的土储面积为8.7万平方米,对于这一市场,郭英成表示,“海南的调控非常严厉,我们买东西都是非常严厉的时候去寻找商机,才能够买到好东西,有时候没有那么严厉,在海南岛特别是在三亚(楼盘),想在海滨寻找一两块地投资不仅难度高,成本也贵,我们是以康养业务进入三亚的。”

      根据郭英成的判断,“上述投资应该能给佳兆业带来不错的回报,康养确实难做,行业都在探讨,佳兆业相对已经走在行业前端了”。  

    

    

    

     (责任编辑:常丹丹 HO016)

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发布时间:00:45:43

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